Frédéric Tempel, gérant du fonds Aedificandi (noté Silver) chez AXA Investment Managers revient sur la performance en demi-teinte de l'immobilier coté en 2013.
Quel bilan tirez-vous de 2013 ? Quel a été l’impact du « tapering » sur la performance du secteur ?
2013 a été une année où les foncières ont une performance en demi-teinte, l’indice ayant une performance à peu près égale aux dividendes distribués (environ 5%). Cela le situe en-deçà de sa moyenne de long terme (autour de 8%-10% par an) et du reste de la Bourse.
La raison de cette sous-performance est liée à un changement des moteurs de performance de l’immobilier coté.
Jusqu’ici, la performance du secteur était tirée par la politique monétaire et le mouvement de baisse des taux d’intérêt et du coût de la dette. Désormais, elle repose davantage sur la croissance attendue des loyers et de l’amélioration des taux d’occupation, sur fond de normalisation des taux d’intérêt.
La bonne nouvelle est que pour l’heure, on n’est pas dans une situation de survalorisation sur les foncières en Europe. On est plutôt proche des moyennes de long terme et le marché ne « price » pas de croissance des taux d’occupation ou des loyers.
Cela laisse la place à des surprises positives si l’on observe des signes tangibles de reprise.
L’immobilier est-il toujours un outil de diversification intéressant ? Pour quelles caractéristiques faut-il jouer ce secteur ?
Le secteur avait quelque peu perdu son pouvoir diversifiant entre 2007 et 2012, lorsque sa performance était relativement corrélée à l’ensemble de la Bourse. La situation s’est depuis améliorée.
Depuis 2013, le comportement du secteur est de nouveau différencié de celui du reste du marché. Les sources de performance des foncières sont l’évolution des loyers (investissement de rente), le rendement du dividende, la croissance du dividende.
Historiquement, le coefficient de corrélation avec la Bourse était de l’ordre de 0,3-0,4 jusqu’en 2006. Avec la crise, ce coefficient était monté à 0,9-1. Nous espérons un retour d’un mode normal de fonctionnement en dehors des phases de crise.
Quelles sont les raisons aujourd’hui d’investir dans l’immobilier ?
Jusqu’en 2013, l’immobilier était surtout une histoire de rattrapage, compte tenu de valorisations peu chères. Cette phase est désormais terminée.
L’intérêt d’investir aujourd’hui dans l’immobilier est de jouer ses mérites de long terme : la distribution de dividendes, leur croissance et l’investissement dans une rente qui croît plus vite que l’inflation.
Les premières lignes de votre fonds sont occupées par des foncières commerciales ? Pourquoi ?
Il y a un débat sur l’avenir du commerce, secteur profondément chamboulé par l’émergence d’Internet. Mais tous les formats de commerce ne sont pas affectés de la même façon. Il y a un mouvement de « premiumisation » dans l’immobilier de commerce. La plupart des enseignes veulent distribuer à la fois sur Internet et dans les endroits qui sont les meilleures zones de chalandise.
Certaines foncières commerciales, comme Klépierre ou Unibail-Rodamco, ont pris tôt ce virage stratégique de montée en gamme de leur portefeuille de galeries marchandes. Klépierre offre l’avantage d’être moins cher qu’Unibail, avec un niveau d’EBITDA yield de 5,5%, qui nous semble attrayant.
Dans un contexte de taux bas, nous n’avons pas d’attentes particulières sur le secteur dans son ensemble, mais nous pensons que les sociétés qui ont un positionnement premium sauront mieux résister que les autres.
Quel que soit le segment, nous cherchons des sociétés en fonction de la qualité de la gouvernance, des attributs du portefeuille immobilier (son « business model ») et de la valorisation par rapport aux autres acteurs du marché.
