Le secteur des REITs est surévalué dans son ensemble, avec quelques poches d’opportunités dans la santé, la distribution et les tours de télécommuincations.
Il n’y a pas de potentiel sur les REITs australiens. A Singapour, les REITs se traitent à leur juste valeur, mais nous préférons les immeubles de bureaux aux centres commerciaux.
Au niveau mondial, l’immobilier commercial devrait provoquer la prudence des investisseurs dans l’environnement actuel et les pousser à s’intéresser aux foncières qui détiennent les portefeuilles de la plus haute qualité.
Bien que le marché asiatique offre des rendements attrayants par rapport à des titres comme les obligations d’Etat, le risque de perte en capital est élevé, car la valeur des actifs pourrait être fortement affectée par une remontée de la courbe des taux.
Dans ce contexte, nous privilégions les sociétés détenant des actifs où le taux de vacance est négligeable et qui disposent de primes par rapport aux autres foncières.
Si l’immobilier est un domaine où la connaissance du marché local est clef, disposer de capacités au niveau global devient plus important, en raison des besoins de diversification du capital et des opportunités à saisir dans d’autres pays, ce qui favorise les foncières de grande taille.
Les mouvements internationaux de capitaux ont créé une concurrence pour les actifs de grande qualité, ce qui a poussé les prix à la hausse et conduit de nombreuses foncières à privilégier les développements en interne, avec des rendements initiaux de 200 points de base ou plus au-dessus du taux de capitalisation (« cap rate »).
Si de tels rendements sont réalisés, les REITs créent théoriquement de la valeur immédiatement, le marché reconnaissant le potentiel de création de valeur des projets.
Nous pensons que les prix des REITs évoluent à l’inverse de l’évolution des taux d’intérêt de long terme. S’ils mettront un certain temps à apparaître dans les résultats des foncières, ces taux plus élevés augmenteront les coûts de financement, mettront sous pression des mesures de solvabilité (cash flow après paiement des intérêts).
Si des taux d’intérêt plus élevés signifie une meilleure santé de l’économie, nous ne pensons pas que les REITs supporteront une augmentation au-delà de 200 points de base des rendements obligataires américains vers leur norme historique.
Dans un tel environnement, nous préférons les REITs exposés aux actifs raisonnablement valorisés, qui disposent d’un avantage concurrentiel avec des perspectives de croissance interne et externe attrayantes et qui disposent d’un profil de dette intéressant.
Les REITs disposant d’actifs à duration courte, et très recherchés par les investisseurs en phase de remontée des taux, n’offrent plus de marge de sûreté. Aux Etats-Unis, nous sommes prudents par rapport aux foncières d’habitation multi-famille et aux espaces de stockage. Nous voyons un peu plus de valeur dans les foncières exposes à la santé et aux tours de retransmission.
3 idées dans le secteur
HCP (4 étoiles ; juste valeur : 51 dollars ; avantage concurrentiel moyen)
HCP intervient dans le domaine de la santé et constitue une des opportunités les plus attrayantes sur le marché nord américain en relatif – HCP détient des établissements pour les seniors, des unités de soins, des actifs dans les sciences de la vie, des bureaux médicaux et des hôpitaux – que la société loue dans le cadre de contrats de long terme. Les sociétés du secteur devraient bénéficier de l’Affordable Care Act qui devrait conduire une augmentation de la demande. L’immobilier de santé est un domaine où les actifs sont généralement dans des mains privées, si bien que HCP dispose d’opportunités de consolidation de son marché. Le rendement locatif atteint 5,5% actuellement, avec des perspectives de croissance à un chiffre.
Goodman Group (4 étoiles ; juste valeur : 7,5 dollars australiens ; avantage concurrentiel moyen)
Goodman présente un modèle d’activité diversifiée au plan géographique et intégré qui devrait lui permettre de dégager une croissance solide sur le moyen terme. La faiblesse des taux d’intérêt a accru l’intérêt pour le secteur mais Goodman opère des actifs industriels dans les segments premium du marché où il y a moins de concurrence du fait des engagements élevés en capital. Ce segment, qui comprend des entrepôts larges, modernes, capables de répondre de manière efficient aux circuits de distribution, ce qui devrait favoriser un acteur comme Goodman.
Sun Hung Kai Properties (4 étoiles ; juste valeur : 141 dollars HK ; avantage concurrentiel moyen)
Sun Hung Kai est l’un des plus gros détenteurs d’immobilier commercial et de bureaux, qui lui assureront une croissance solide des loyers dans les années à venir. La caractéristique du marché est que les bureaux de premier plan à Hong Kong se traitent avec une décote par rapport aux principaux centres d’affaires. L’offre augmente, sauf sur le marché principal de Sun Hung Kai. Les investissements en infrastructures du gouvernement hongkongais vont pousser l’intégration de la ville avec ses voisins. Ces développements vont favoriser les centres commerciaux régionaux qui sont bien placés pour capter le trafic des populations locales ainsi que les flux de touristes.
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