Cela ressemble à une éternité, mais l'influence russe dans la capitale britannique a conduit à un surnom tristement célèbre pour attirer l'attention des journalistes, des commerçants et des criminels : Londongrad.
Avec l'afflux d'argent de l'Est pendant plus de deux décennies, les agents immobiliers londoniens ont célébré l'afflux d '« acheteurs payant argent comptant » qui se sont concentrés sur les quartiers les plus recherchés de la capitale britannique.
En parallèle, le même type de personnes créait des sociétés et collectait des fonds à Londres.
Avant la crise financière, le grand public ne posait pas vraiment trop de questions sur la façon dont les gens gagnaient leur argent – à partir du moment où leur propre maison prenait de la valeur.
Alors que l'intérêt pour Londongrad augmentait, les politiciens ont payé du bout des lèvres pour nettoyer la réputation de « blanchisserie » de la capitale.
Les magnats russes manoeuvraient au même moment pour occuper des postes de pouvoir qui les rendaient plus difficiles à maîtriser, voire intouchables.
Ces dernières années, cependant, le filet s'est resserré sur l'argent sale.
Des « ordonnances sur la richesse inexpliquée » ont été introduites en 2017 et ont forcé des saisies et des gels d'actifs dans toute la capitale.
Compas moral
L'invasion de l'Ukraine par la Russie s’est accompangée d’une remise à zéro du compas moral de Londres.
Cet arrêt brutal a jeté une lumière crue sur les échecs du gouvernement et des régulateurs à lutter contre l'argent sale.
Aujourd'hui, le marché immobilier londonien - qui est moins réglementé que la City de Londres - a dû se plier entièrement au régime de sanctions britannique.
Cela a placé les agents immobiliers en première ligne improbable contre le crime organisé, le blanchiment d'argent et le non-respect des sanctions.
Aucune offre au rabais s'il vous plaît
Que se passe-t-il vraiment sur le terrain ? Les acheteurs russes manquent-ils cruellement à Londres – et est-ce que quelqu'un les a remplacés ? Les oligarques ont-ils été chassés de leurs manoirs ?
Pour répondre à ces questions, j'ai demandé à un agent d'achat immobilier, Henry Pryor, qui connaît parfaitement le marché immobilier haut de gamme de Londres.
Les acheteurs ne se sont pas simplement taris, dit-il. Ils ont disparu. Il n'a reçu aucune demande d'acheteurs russes ou d'Asie centrale depuis un an.
Quiconque espère faire ce qui est connu dans le commerce comme une « offre au rabais » sur une maison de ville de Kensington risque d’être déçu.
Lorsque le gouvernement sanctionne des personnes, leurs avoirs sont gelés, ce qui signifie qu'ils ne peuvent être ni achetés ni vendus.
S'ils vivent toujours dans la propriété, ils devront peut-être vendre, que ce soit pour cause de décès ou de divorce, mais en attendant, le propriétaire est dans l'incertitude parce que l'État n'a pas trouvé de moyen de revendiquer et de vendre la maison, dit Pryor.
L'État peut geler vos avoirs, mais il ne peut pas les saisir.
Il est difficile de quantifier la part du marché immobilier londonien qui s'appuyait sur les acheteurs et les vendeurs russes au cours des années précédentes. Sont-ils regrettés pour autant ?
Pas vraiment, dit Pryor. Il y a beaucoup de millionnaires et de milliardaires d'autres pays.
Les études de marché suggèrent que, malgré un ralentissement plus large du logement au Royaume-Uni, le marché de niche où des maisons d'une valeur de 5 millions de livres sterling et plus sont achetées et vendues a connu une excellente année 2022.
Ironiquement, ce serait un bon moment pour vendre si vous le pouviez.
Le nombre de milliardaires dans le monde augmente chaque année, et Londres est l'une de ces villes prestigieuses comme New York qui attirent les investisseurs étrangers.
Connaissez votre client
Et les agents immobiliers ? Une nouvelle vague d'aversion au risque a pris le dessus.
Même les acheteurs russes qui ne figurent pas sur la liste des sanctions britanniques suscitent des soupçons.
L'achat et la vente de maisons prennent suffisamment de temps et sont assez fastidieux sans que chaque maillon de la chaîne ne lève des drapeaux rouges.
A l'instar des gérants de fortune et des conseillers financiers, le principe de « connaître son client » est bien établi ; cela ne signifie pas seulement découvrir ce que vous faites dans la vie, cela implique de sonder d'où vient votre argent.
Plus les sommes en jeu sont importantes, plus les questions posées sont sérieuses.
« Personne n'a la patience d'essayer de vous embarquer », dit Pryor.
« Toutes les personnes impliquées vont être méfiantes [...] et c'est ce qui va vous enliser », ajoute-t-il. Les réglementations en matière de blanchiment d'argent sont onéreuses, même dans le meilleur des cas.
Certains des plus grands agents immobiliers ont dû renoncer à des transactions – et aux commissions lucratives qui les accompagnent – car les facteurs temps et tracas administratifs peuvent être trop décourageants.
Cela dit, une personne avec une bonne santé financière qui est déterminée à poursuivre la transaction pourra toujours le faire, dit Pryor.
« Si vous avez suffisamment de patience et de temps, vous pouvez faire avancer votre dossier », ajoute-t-il.
Mais de nombreux acheteurs potentiels se replient et préfèrent attendre des jours meilleurs, précise-t-il.
Une approche similaire peut être observée sur les marchés des capitaux - si vos actifs et vos investissements sont gelés, vous ne pouvez rien faire de manière réaliste à moins que les sanctions ne soient levées.
Argent sale
Qu'en est-il de la réputation entachée de Londres en tant que réceptacle pour l'argent sale ? Pryor est très clair sur le fait que « le marché devrait souffrir de l'exclusion de l'argent sale » ; un marché sain devrait pouvoir fonctionner sans lui.
Londres est-elle désormais 100 % propre ?
La saga russe a « écorné sinon supprimé l'argent douteux », dit-il.
Les règles anti-blanchiment ont considérablement augmenté au cours des cinq dernières années, ajoute-t-il.
Étant passé de permissif à hyper-vigilant, il est possible que la réglementation du marché du logement trouve un équilibre à un moment donné.
Il n'y a pas de place pour la complaisance.
Malgré l'entrée en vigueur du registre des entités étrangères en août 2022, il est encore difficile de savoir qui possède réellement les propriétés britanniques achetées par des sociétés étrangères.
Un rapport de BBC News et Transparency International a révélé que près de 50 % des entreprises n'ont pas déclaré qui était le véritable propriétaire.
Le monde financier est également confronté à ce problème, et il est en état d'alerte pour les tentatives d'évitement des sanctions.
En fin de compte, tant qu'il y aura un manque de transparence, la propriété attirera toujours ceux qui ont quelque chose à cacher.
En tant que classe d'actifs, il a fait ses preuves en tant que réserve de valeur et de revenus.
Mais c'est aussi une réserve de secrets, et cela n'a pas changé.
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