Cet article a été initialement publié sur www.morningstar.com
"Rappelez-moi pourquoi vous avez encore un prêt immobilier ?"
C'est ce que notre conseiller financier nous a demandé, à mon mari et à moi, il y a une dizaine d'années. Il nous a fait remarquer que nous ne tirions pas beaucoup d'avantages fiscaux de notre dette, car un pourcentage important de nos paiements était consacré à notre montant d'emprunt initial, à la fin de notre prêt de 15 ans.
Il a également pu constater que nous avions les liquidités nécessaires ; elles étaient placées dans notre fonds monétaire municipal, qui rapportait beaucoup moins que notre taux immobilier de 2,875 %. En d'autres termes, le remboursement du prêt promettait un rendement plus élevé sur notre argent que ce qu'il rapportait dans nos placements.
Nous nous étions accrochés à l'hypothèque parce qu'un taux de crédit inférieur à 3 % semblait être une bonne affaire (et c'était certainement le cas par rapport à notre toute première hypothèque de 8,75 % en 1994). Mais les chiffres et le bilan de notre ménage ne plaidaient pas en ce sens.
Un pic d'inflation et de nombreuses hausses de taux plus tard, le calcul du remboursement du prêt immobiliera changé de manière significative. Les personnes ayant des prêts plus récents (et des taux d'intérêt plus élevés) peuvent encore vouloir accélérer le remboursement de leur prêt au lieu de placer leurs liquidités dans leur portefeuille d'investissement.
En revanche, de nombreux propriétaires ayant contracté des emprunts plus anciens préfèreront attendre. En effet, maintenant que les rendements et les bénéfices attendus des placements sûrs sont également plus élevés, ils peuvent facilement obtenir un rendement plus élevé en investissant qu'en remboursant leur dette.
Si vous êtes confronté à la question très fréquente de savoir si vous devez payer un supplément sur votre prêt immobilier ou investir sur le marché, posez-vous les questions suivantes.
1. Ai-je besoin de ces liquidités ?
La première question à se poser est de savoir si vous aurez besoin d'accéder à cet argent à l'avenir.
Si c'est le cas, il n'est pas souhaitable de consacrer une grande partie de vos fonds disponibles au remboursement d'un prêt immobilier.
Il est plus simple de puiser dans un fonds d'investissement si vous avez un besoin de liquidités.
2. Comment les "rendements" se comparent-ils ?
Posez-vous la question suivante : comment le retour sur investissement (ROI) d'un remboursement de prêt hypothécaire se compare-t-il à celui d'un investissement sur le marché lui-même ?
Le "rendement" de base d'un remboursement de dette est simple : quel que soit le taux d'intérêt de votre prêt. Ce qui est intéressant, c'est que les détenteurs de prêts immobiliers détiennent aujourd'hui des prêts assortis d'une large gamme de taux d'intérêt, en fonction de la date à laquelle ils ont contracté le prêt ou du moment où ils l'ont refinancé pour la dernière fois.
Les taux d'intérêt ont considérablement baissé pendant la crise financière mondiale de 2009 et encore plus pendant la pandémie, ce qui a fait de cette période une excellente occasion pour les emprunteurs de contracter de nouveaux prêts ou de refinancer ceux qu'ils avaient déjà. Toutefois, les emprunteurs qui obtiennent un prêt aujourd'hui devront franchir un obstacle plus important avec leurs investissements que les personnes qui ont des prêts hypothécaires plus anciens et des taux plus bas.
Il est encore plus difficile de décider du type de rendement que l'on souhaite obtenir pour ses investissements.
Étant donné que le "bénéfice" tiré du remboursement du prêt est garanti, la comparaison la plus prudente est celle d'un type d'investissement également garanti.
C'est la note de référence que mon mari et moi avons utilisée lorsque nous avons décidé de rembourser notre prêt hypothécaire : nous avions des liquidités sur notre compte qui rapportaient un taux d'intérêt nettement inférieur à celui de la dette que nous remboursions.
Toutefois, compte tenu des rendements plus élevés des liquidités et des obligations aujourd'hui, le remboursement du prêt hypothécaire pourrait ne pas s'avérer rentable pour les personnes ayant contracté des emprunts plus anciens. Dans mon récent tour d'horizon des prévisions des marchés financiers, par exemple, la plupart des sociétés d'investissement prévoyaient un rendement de 5 à 6 % sur 10 ans pour les obligations américaines.
Les prévisions de rendement des liquidités sont généralement inférieures à celles des obligations, en grande partie parce que les rendements des liquidités peuvent être éphémères ; les rendements plus élevés d'aujourd'hui pourraient ne pas persister à l'avenir, en particulier si l'on commence à observer des réductions de taux d'intérêt dans le courant de l'année.
3. À quel stade de la vie suis-je ?
Dans le même ordre d'idées, le stade de vie et l'horizon temporel peuvent influer sur l'intérêt du remboursement de la dette par rapport à l'investissement.
Les personnes les plus tolérantes au risque - en particulier les jeunes dont l'horizon de retraite est très lointain - pourraient éviter le remboursement anticipé de l'hypothèque au profit de l'investissement en actions.
Bien que les rendements des actions ne soient pas garantis, l'histoire suggère que sur une période de plusieurs décennies, ils seront probablement plus élevés que les taux hypothécaires, même les plus élevés d'aujourd'hui.
Mais si vous approchez de la retraite, cela signifie que l'horizon qui vous sépare du moment où vous devrez commencer à puiser dans votre portefeuille s'est également raccourci. Cela signifie également que la composition de vos placements est devenue plus prudente et que le rendement attendu de votre portefeuille a diminué.
Dans ce cas, vos placements ne seront pas nécessairement plus performants que votre taux hypothécaire. En outre, la réduction permanente (ou au moins semi-permanente) de vos dépenses fixes par le remboursement de votre logement peut avoir un impact plus important sur votre plan que l'apport de contributions supplémentaires aux investissements plus tard dans la vie.
4. Mon prêt est-il assorti d'une pénalité de remboursement anticipé ?
Bien que les frais de remboursement anticipé soient moins courants qu'autrefois, certains prêteurs imposent des pénalités de remboursement anticipé pour décourager le remboursement anticipé de l'hypothèque. Contactez votre prêteur ou lisez les petits caractères de vos documents hypothécaires pour savoir si cela s'applique à vous.
5. Ai-je besoin de tranquillité d'esprit ?
Si les calculs concernant le remboursement anticipé d'un prêt hypothécaire ne sont pas très précis - par exemple, si le taux de votre prêt hypothécaire et le rendement attendu de votre portefeuille sont tous deux d'environ 5 % -, la tranquillité d'esprit est un bon facteur de départage.
Ce qui apporte la tranquillité d'esprit varie cependant d'une personne à l'autre. Mon mari et moi sommes heureux de ne pas avoir de dettes, mais j'ai récemment suggéré à une amie qui est entre deux emplois, qui a de l'argent et qui a plus de 60 ans de rembourser son hypothèque. Elle a frémi et m'a dit qu'elle détestait l'idée de réduire à ce point le solde de son prêt et qu'elle était persuadée que son portefeuille lui permettrait d'obtenir un taux hypothécaire de 5 %. C'était manifestement la bonne décision pour elle.
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