Pilier du patrimoine des Français, l’immobilier a connu une année 2024 difficile, marquée par un recul des prix et des transactions en berne. L’année 2025 verra-t-elle une reprise des ventes et un redressement des prix ? Pour l’instant, les avis sont partagés.
La remontée rapide des taux d’intérêt dans un contexte inflationniste après la pandémie de COVID, le marché français de l’immobilier traverse une crise qu’il n’avait pas connu depuis de nombreuses années.
« 2025 a tout pour être l’année de la reprise »., prédit Thomas Lefebvre, vice-président data du portail immobilier SeLoger. « La BCE devrait continuer à réviser ses taux directeurs à la baisse au cours des prochains mois. Quant à l’inflation, elle semble être revenue sous contrôle… En tout logique la combinaison de ces différents éléments devrait entraîner un nouveau recul des taux d’emprunt immobilier pour les particuliers », précise-t-il.
Incertitudes sur l’évolution des transactions
A fin octobre 2024, les ventes de logements anciens se situaient à 774.000, contre 1,2 million au dernier pic du marché immobilier en août 2021. Face à une envolée de l’inflation, la forte hausse des taux d’intérêt suite à la politique monétaire restrictive de la BCE a provoqué un effondrement des transactions.
Dans une étude publié le mois dernier, la chambre des Notaires, qui dresse un panorama complet du marché immobilier français estimait à 750.000 le nombre de logements vendus sur 2024.
« La crise immobilière depuis l’été 2022 a affecté les différents acteurs de l’immobilier, mais aussi et surtout les Français dans leur capacité de se loger », observe Me Priscille Caignault, membre du bureau du Conseil supérieur du notariat en charge de l’immobilier, dans un récent communiqué.
Toutefois cette spécialiste se montre prudente pour l’année qui vient : « les signaux économiques semblaient positifs pour 2025 pour endiguer la chute voire percevoir une reprise. Cependant, les nombreuses incertitudes que connaît notre pays pourraient mettre à mal ce redémarrage. »
Des prix qui pourraient doucement remonter
Bien évidemment, c’est du côté des financements que l’impulsion première pourrait venir, en particulier si les banques relancent la distribution de crédit à des conditions plus avantageuses et qu’elles relâchent en partie au moins les critères d’attribution de crédit.
Car comme l’ont montré les économistes de l’OFCE, un centre de recherche en économie, la période d’augmentation des taux d’intérêt à partir du début de l’année 2022 « a eu pour effet directe de rendre les emprunts immobiliers plus coûteux et moins attractifs pour les ménages. » Une dynamique également observée à l’échelle de l’Europe.
« La hausse des taux a largement amputé l’investissement des ménages en Europe », concluent-ils tout en notant des effets plus marqués en Allemagne, au Royaume-Uni, en Italie et en Espagne qu’en France.
Le mouvement de baisse des taux directeurs de la BCE engagé en septembre de l’année dernière a permis de redonner un peu d’air aux investisseurs. Toutefois, ces baisses sont conditionnées à une poursuite du recul de l’inflation, qui se montre plus lente que prévu.
En décembre dernier, l’inflation en zone euro a ainsi atteint un plus haut de 5 mois, soulevant des questions sur la suite de la politique monétaire de l’institut de Francfort.
Un coût du crédit qui commence à baisser
Selon la place de marché Meilleurtaux, le début de l’année 2025 est marqué par des baisses des taux des crédits immobiliers compris entre 0,10% et 0,15% avec un taux moyen d’emprunt sur 20 ans compris entre 3,20% et 3,35%.
Mais là encore, la reprise de l’immobilier dépendra de la situation politique. « Nous espérons que la demande et l’enthousiasme des Français ne soient pas ‘douchés’ par les incertitudes politiques et que les marchés financiers qui prêtent de l’argent à l’Etat et aux banques ne nous fassent pas trop ‘cher’ payer notre ‘désordre’ institutionnel et politique », estime une porte-parole du groupe.
Une reprise serait bénéfique pour le moral des ménages
Une reprise du marché de l’immobilier aurait avant tout des conséquences sur le moral des agents économiques, à commencer par les ménages.
L’immobilier est en effet un pilier de leur patrimoine des Français : fin 2023, le patrimoine immobilier était évalué à 15.102 milliards d’euros sur un total de 19.084 milliards d’euros (pour un PIB en 2023 de 2.565 milliards d’euros).
En 2023, le patrimoine économique national a reculé de 4,2%, baisse qui s’explique par le recul des prix de l’immobilier (-3,9%) et notamment des prix des terrains (-13,7%). « Les biens immobiliers étant le principal actif du patrimoine national, leur valeur influence fortement les variations de patrimoine. Ceci est d’autant plus vrai pour les ménages, propriétaires d’une grande partie des logements », note l’INSEE.
L’espoir de certains économistes serait que les ménages puisent dans leur épargne financière pour soutenir la consommation et la croissance économique.
« Le scénario de reprise de l’économie française en 2025 repose avant tout sur l’hypothèse que les ménages qui ont un taux d’épargne anormalement élevé vont l’ajuster à la baisse, et, ce faisant, redonner de la vigueur à la demande intérieure », pronostique Bruno Cavalier, chef économiste chez Oddo BHF Securities.
Mais ce scénario ne s’est pas produit, en France mais aussi en Europe, explique-t-il. « Après avoir subi la poussée d’inflation, la raréfaction du crédit, les tensions géopolitiques, les Européens sont partout enclins à la prudence, même si ces chocs sont désormais passés ou résorbés. Les Français ont en plus fait face à une instabilité politique inédite », ajoute-t-il.
Selon la Banque de France, le flux d’épargne des ménages s’est rapproché de son record historique au deuxième trimestre 2024, portant le taux d’épargne à 17,6% contre 14,6% en 2019.
« Ce haut niveau serait notamment alimenté par l’augmentation de l’incertitude qui pousse à une épargne de précaution », note l’institution.
L’espoir d’un retour à une forme de stabilité politique, qui permettrait enfin le vote d’un budget pour 2025 qui se fait toujours attendre, « est à première vue de bon augure pour libérer les dépenses des ménages », et peut-être aussi leur envie d’investir dans l’immobilier.
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