Les investisseurs qui pensent que les baisses de taux d’intérêt n’ont pas fini, même si leur rythme s’est un peu ralenti ces derniers mois, peuvent parier sur un rebond plus marqué du secteur de l’immobilier et des fonds qui permettent de s’y exposer, en raison de sa sensibilité à l’évolution des taux d’intérêt.
Après plusieurs années de sous-performance par rapport aux actions mondiales, l’immobilier mondial a en effet commencé à se reprendre l’an dernier, aidé par le mouvement de baisse des taux, en Europe puis aux Etats-Unis. Il a également bénéficié de dynamiques plus favorables dans certains domaines d’activité plus spécialisés comme les centres de données qui bénéficient du boom de l’intelligence artificielle et dans certaines géographiques, aux Etats-Unis notamment.
En 2025, « le maintien d’un environnement baissier des taux d’intérêt devrait être porteur pour le secteur immobilier », estiment les analystes d’Oddo BHF Securities dans une étude en date du 8 janvier 2025, lesquels soulignent « la reprise du marché de l’investissement et à la création d’une plus grande confiance dans la valeur des actifs. »
En France, les investisseurs peuvent s’exposer à l’immobilier mondial à travers des fonds indiciels, et des ETF et des fonds gérés activement.
Comment nous avons établi notre sélection
Notre univers de sélection porte sur la catégorie des fonds d’immobilier indirect international, agréés à la vente en France, qui permettent une diversification géographique et offrent un univers d’investissement plus profond et varié.
Nous avons centré notre sélection sur les fonds ayant plus de 500 millions d’euros d’encours et organisé notre sélection sur la base des frais courants de gestion les moins chers, en retenant ensuite les parts en euros. Ces fonds affichent des frais de gestion inférieurs à la moyenne de la catégorie (1,26%).
Performance des fonds immobiliers
iShares Developed Real Estate
Pour Kenneth Lamont, analyste Morningstar, “ce fonds à faible coût reste l’une des meilleures options d’investissement au sein de la catégorie Morningstar de l’immobilier mondial indirect, et nous sommes convaincus qu’il surperformera sur un cycle de marché complet.
L’indice FTSE EPRA Nareit Developed offre une exposition pondérée en fonction de la capitalisation boursière aux REIT et aux sociétés immobilières cotées dans les pays développés du monde entier. L’indice est largement diversifié et représentatif de sa catégorie."
Le fonds iShares Developed Real Estate Index Fund (IE), d’une valeur de 1,9 milliard d’euros, a perdu 5,97 % en décembre. La perte subie par ce fonds à gestion passive a été plus importante que la perte moyenne de 5,55 % subie par le fonds moyen de la catégorie « immobilier - indirect global », le plaçant dans le 69e centile pour ce qui est de la performance. Le fonds a perdu 0,63 point de pourcentage par rapport à son indice de référence, le Morningstar Global Real Estate Target Market Exposure Index. Depuis le début de l’année, le fonds BlackRock a progressé de 6,51 %, alors que le fonds moyen de sa catégorie a progressé de 5,71 %. Le fonds a progressé de 6,51 % au cours de l’année écoulée et a perdu 3,27 % au cours des trois dernières années.
Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global
Le fonds Amundi Index Solutions - Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global a pour objectif de répliquer au plus près l'évolution de l’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed (dividendes réinvestis), libéllé en euros. Cet ETF permet une exposition globale aux sociétés immobilières listées et aux fonds de placement immobiliers (REITs).
Ce fonds, d’une valeur de 799,3 millions d’euros, a perdu 5,17% en décembre. La perte du fonds géré passivement a dépassé la perte de 5,55% du fonds moyen dans la catégorie immobilier - indirect global, le laissant dans le 29,0ème percentile pour la performance. Le fonds a réalisé une performance à peu près conforme à celle de son indice de référence, le Morningstar Global Real Estate Target Market Exposure Index. Depuis le début de l’année, le fonds Amundi a progressé de 7,73%, tandis que le fonds moyen de sa catégorie a progressé de 5,71%. Le fonds a progressé de 7,73 % au cours de l’année écoulée et a perdu 3,06 % au cours des trois dernières années.
iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF
“L’ETF IShares Developed Markets Property Yield suit un indice que nous tenons en haute estime, mais il facture des frais beaucoup plus élevés que les alternatives directement comparables”, note Kenneth Lamont de Morningstar.
“L’indice FTSE EPRA Nareit Developed Dividend+ offre une exposition aux REIT mondiaux et aux sociétés immobilières cotées qui ont été sélectionnés en fonction de leur rendement de dividende prévu sur un an. Les composants doivent avoir un rendement en dividendes prévu d’au moins 2 %, ce qui représente sans doute un faible obstacle, étant donné l’obligation pour les REIT mondiaux de maintenir des ratios de distribution de dividendes élevés.”
Le fonds, d’une valeur de 1,6 milliard d’euros, a baissé de 1,12 % en décembre. Le fonds a dépassé son indice de référence, le Morningstar Global Real Estate Target Market Exposure Index, de 4,22 points de pourcentage. Depuis le début de l’année, le fonds iShares a progressé de 7,73 %. Il a progressé de 7,73 % au cours de l’année écoulée et a perdu 2,94 % au cours des trois dernières années.
Schroder International Selection Fund Global Cities
Ce fonds vise à générer des revenus et une croissance du capital à long terme en investissant dans des sociétés qui possèdent les meilleurs biens immobiliers dans les villes globales (“Global Cities”).
Selon Schroders, ces villes mondiales sont des pôles internationaux pour les affaires et la culture, caractérisés par des infrastructures solides, des économies diversifiées, une main-d’œuvre qualifiée et une qualité de vie élevée. Elles abritent les biens immobiliers les plus demandés, ce qui se traduit par des loyers et des valeurs plus élevés, fondement de l’investissement immobilier.
Le fonds, géré activement, a perdu 5,98% en décembre, plus que la moyenne des fonds de la catégorie des fonds immobiliers indirects mondiaux, qui a baissé de 5,55%. Le fonds s’est classé dans le 70e centile pour sa performance et a perdu 0,64 point de pourcentage par rapport à son indice de référence, le Morningstar Global Real Estate Target Market Exposure Index. Le fonds de 580,6 millions d’euros a gagné 7,39 % depuis le début de l’année, alors que le fonds moyen de sa catégorie a progressé de 5,71 %. Le fonds Schroders est en hausse de 7,39% sur l’année écoulée et en baisse de 4,44% sur les trois dernières années.
Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund
Ce fonds est géré de manière active et à forte conviction. Il se concentre sur les meilleures idées des gérants dans les valeurs immobilières cotées et les FPI. Son objectif est de surperformer par rapport à l’indice FTSE EPRA Nareit Developed Index d’au moins 2% par an, avant déduction des charges, sur une période quelconque de cinq ans.
En décembre, le fonds Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund, géré activement, a baissé de 5,59%, alors que la moyenne des fonds immobiliers indirects mondiaux a perdu 5,55%. Le fonds s’est classé dans le 53ème percentile en termes de performance et a réalisé une performance à peu près similaire à celle de son indice de référence, le Morningstar Global Real Estate Target Market Exposure Index. Le fonds de 1,1 milliard d’euros a progressé de 7,19 % depuis le début de l’année, surpassant la moyenne des fonds de sa catégorie, qui a augmenté de 5,71 %. Le fonds Janus Henderson a gagné 7,19 % au cours de l’année écoulée et perdu 4,32 % au cours des trois dernières années.
Nordea 1 - Global Real Estate Fund
Ce fonds investit principalement, directement ou par l’intermédiaire de fonds, dans des actions de sociétés immobilières du monde entier. Il investit au moins 75 % de son actif total dans des actions et des titres liés à des actions de sociétés immobilières et de fiducies de placement immobilier (REIT). Il peut investir jusqu'à 20 % de son actif total dans des actions de sociétés immobilières des marchés émergents.
Le fonds, d’une valeur de 681,8 millions d’euros, a perdu 6,33% en décembre. La perte du fonds géré activement a été plus importante que la perte moyenne de 5,55% du fonds moyen dans la catégorie immobilier - indirect global, le laissant dans le 83,0ème percentile en termes de performance. Le fonds a perdu 0,99 point de pourcentage par rapport à son indice de référence, le Morningstar Global Real Estate Target Market Exposure Index. Depuis le début de l’année, le fonds Nordea a progressé de 8,63%, alors que le fonds moyen de sa catégorie a progressé de 5,71%. Le fonds a progressé de 8,63 % au cours de l’année écoulée et a perdu 3,58 % au cours des trois dernières années.
La partie cet article sur les performances des fonds a été en partie générée avec l’aide de l’automatisation et revue par les rédacteurs de Morningstar.
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