Plus de 5% de hausse sur les loyers domestiques français depuis le début de l’année : la pression sur l’immobilier se manifeste aussi sur le locatif qui n’échappe pas à une tendance qui prévaut en France comme sur l’ensemble des grands marchés développés.
La situation est telle que depuis plusieurs mois déjà on évoque le risque d’une bulle spéculative sur l’immobilier au niveau mondial. Dans l’Hexagone, le prix moyen du mètre carré a grimpé de 25% entre 2000 et 2004, passant de 14 à 17 euros selon l’UNPI ; au Royaume Uni les demandes de crédits immobiliers ont atteint un point d’étiage au cours de l’été pour retrouver leur niveau de l’automne 2000. Quant aux Etats-Unis, on commence à y percevoir des signes de tension sur le marché des particuliers…
Alors est-il encore temps de rentrer sur le marché, ou a-t-on déjà atteint un niveau de sortie ? A Paris si l’indice CAC40 a enregistré une progression de moins de 2% depuis le début de l’année, dans le même temps l’indice sectoriel Immobilier faisait plus de 16%... Quant aux fonds immobiliers, ils affichent un gain moyen de 18% depuis le 1er janvier et de près de 30 % sur 1 an !
Un secteur diversifié
Des progressions qui peuvent faire craindre une consolidation du secteur ou tout au moins de sérieuses remises en question. Car de la même façon que les prix de l’immobilier ne pourront pas continuer de croître indéfiniment au rythme qu’ils ont connu au cours des 2 dernières années, il convient d’être prudent sur le secteur au niveau de titres cotés. Ainsi rappelons que le titre Klepierre a pris 26% depuis le début de l’année comme l’action Unibail, Gecina 17%, la foncière Euris 32%...
Reste que nombre de ces valeurs affichent des perspectives tout à fait positives. Ainsi par exemple le consensus JFC est bien orienté sur Klepierre, Unibail a fait état en juillet d’un revenu locatif pour le premier semestre en hausse de plus de 4% pour son parc de bureau et de près de 12% pour les espaces d’exposition et de congrès. De son côté Gecina a profité de l’été pour intervenir sur le marché et procéder à des rachats d’actions tandis que Klepierre finalisait ses projets de développement en Hongrie et que la Financière Euris annonçait des projets à Berlin.
Plusieurs foncières ayant de vrais projets de développement ou disposant d’un parc de qualité méritent toujours que l’on s’y intéressent. Ce qu’ont bien compris les gérants de fonds immobilier tels que Axa Aedificandi, Dynalion Immobilier ou encore Antin Pea Immobilier
Nouveaux gisements
L’analyse des portefeuilles de ces fonds montre que leurs gérants ont su procéder à de judicieuses diversifications. A côté de valeurs proprement immobilières on y trouve des titres de secteurs connexes comme le bâtiment ou les matériaux de construction avec des valeurs telles que Lafarge. La diversification est aussi géographique, avec par exemple un titre comme Rodamco peu connu du grand public bien que coté à Paris. Il s’agit d’une valeur que le fonds Axa Aedificandi détient en portefeuille et qui permet de bénéficier d’une exposition à l’immobilier asiatique.
Une opportunité d’investissement certes un peu lointaine et sans doute difficile à appréhender à partir de la vieille Europe mais qui mérite certainement que l’on s’y intéresse. Avec entre autre la Chine, l’Asie est la région du monde appelée à connaître le plus fort développement au cours prochaines années. Si on partage cette conviction, on regardera de plus près par exemple le Asian Property Fund de Morgan Stanley.
Certes il ne bénéficie que de 1 étoile, et ses performances ne comptent parmi les plus luxuriantes : -0,8% annualisé au cours des 3 dernières années. Mais il s’agit d’une performance calculée en euro. En dollar, sa devise d’origine, sur la même période sa performance annualisée ressort à plus de 9%...
